Покупаем недвижимость: с чего начать?

В случае с приобретением виллы или строительством нового дома качественная отработка концептуальной идеи позволит Вам избежать многих проблем и дополнительных расходов при реализации задуманного.

Определите бюджет, который Вы закладываете в начинаемый проект. Обязательно помните, что строительство обычно несет увеличение сметы на 10 – 15%. В части случаев это происходит из-за изменения (дополнения) проекта самим заказчиком, в других же случаях – по вине неквалифицированного подрядчика.

Ниже Вы прочтете достаточно обычную историю для Самуи, в частности, и для Таиланда, в целом.

Иностранец приобретает участок земли с намерением построить на нем один или несколько домов для себя или на продажу. Он внимательно изучает цены в текущих изданиях по недвижимости и приходит к выводу, что если готовый дом продается, к примеру, за $200,000, то наверняка его строительство вместе с покупкой земли обойдется не более чем в $150,000. Желание заработать или просто сэкономить $50,000 – достаточно веская причина, чтобы самому заняться строительством.

Далее владелец земли выбирает подходящего подрядчика и по достижение договоренности с ним заказывает архитектурный проект. Следует заметить, что тайские подрядные организации готовы строить за существенно более низкую плату. Разница в стоимости строительства одного и того же дома в случае с тайским подрячиком и компанией, руководимой иностранными специалистами, может достигать 50 – 60%. Связано это, в основном, с низким качеством строительства и непродуманностью всего проекта у первого подрядчика. Зачастую проектная документация готовится им за несколько дней, при этом, в лучшем случае, просто копируется уже построенная кем-то ранее вилла.

По каким-то соображениям заказчик останавливает свой выбор на тайской строительной компании. При заключении договора он настаивает на выполнении своих начальных требований: построить дом площадью 150 кв.м. за 3,5 млн. бат ($110,000). Здесь следует сказать, что построить хороший дом такой площади за названную сумму невозможно даже в Таиланде, поэтому, для соблюдения заданных бюджетных критериев, подрядчик удаляет из сметы «неважные», на его взгляд, детали, такие как система водостоков и ливневая канализация, фильтр для воды, отмостка вокруг здания, подпорные стены. Кроме этого, при строительстве им используются более дешевые (и зачастую некачественные материалы), начиная от низкосортной арматуры и цемента, заканчивая дверями и оконными рамами, выполненными из непросушенного дерева.

В итоге такого строительства заказчик получает сырой дом-полуфабрикат, на доведение которого до приличного уровня потребуются те же $50,000, если не больше. Недоделки и дефекты, безусловно, будут устранены, только, как говорится, «осадок останется».

Чтобы избежать подобного «осадка» всегда пользуйтесь услугами надежных, известных компаний, которые годами работы зарекомендовали себя на Самуи, как профессионалы своего дела.

Обратитесь в компанию «ТайПроперти» и мы порекомендуем Вам подрядчика с высококвалифицированным персоналом, строго соблюдающего условия договора и строительные требования, принятые в Таиланде. Наши специалисты также проконсультируют Вас по всем вопросам, связанным с покупкой готового дома или строительством нового.

Рассчитайте бизнес-план строительства, учитывая, на первый взгляд, даже самые незначительные детали. Разработка проектной документации у хорошего подрядчика занимает несколько месяцев и это является залогом того, что в будущем не возникет никаких неприятных сюрпризов при эксплуатации Вашей собственности.

ШАГ 2: ВЫБОР НЕДВИЖИМОСТИ

После определения бюджета и выработки бизнес-плана наступает время выбора земельного участка. Предложения по земле могут кардинально различаться в ценовом отношении в зависимости от множества факторов, например, таких как:

• Площадь участка;
• Месторасположение: близость к морю;
• Наличие коммуникаций (трехфазное электричество, водоносная скважина, бетонная дорога);
• Развитая инфраструктура района, близость к популярным пляжам (Чавенг, Ламай, Бопхут), супермаркетам и ресторанам;
• Вид на море (восход или закат солнца) или на горы;
• Тип земельного документа, по которому продается участок (Chanote, NorSor3 Gor, NorSor3 и т.д.)
• Принимая решение о приобретении того или иного участка, следует предварительно оценить его по всем вышеназванным критериям.

Говоря о размере участка, важно помнить, что чем меньше его фактический размер (при всех прочих равных условиях), тем выше будет цена за 1 Rai[1]. Например, кусок земли площадью 3 Raiпродается целиком и 1 Raiстоит 3,0 млн. бат[2], а если его разбить на 3 – 4 участка меньшей площади, их суммарная стоимость будет уже выше - в пределах 4,0 – 4,5 млн. бат за 1 Rai. А если этот же участок будет разбит на куски по 400 м² (¼ Rai= 1 Ngan), то стоимость за 1 Raiможет быть еще выше. Это связано с тем, что, во-первых, дробление участка занимает несколько месяцев и стоит определенных денег, а во-вторых, по законодательству Таиланда, если владелец делит свой участок более чем на 9 частей, то это рассматривается, как девелоперская деятельность, и требует получения отдельной лицензии.

Для строительства небольшого дома (на 2 – 3 спальни) обычно достаточно участка земли площадью 400 – 600 м². В большинстве проектов на Самуи, специализирующихся на строительстве жилья среднего класса, к продаже предлагаются именно такие участки.

Для строительства хорошей виллы с садом земельный участок должен быть не менее 1,000 м², в среднем по Самуи площадь участков для вилл составляет 1 – 1,5 Rai(1,600 – 2,400 м²).

Месторасположение, пожалуй, один из основных факторов, влияющих на стоимость земли. В данном случае, речь идет о типе участка и его близости к морю или центру туристической активности. Плоская земля без вида – самый дешевый и самый распространенный из них. Стоимость таких участков начинается от 30$ за 1 м². Обычно они располагаются вдали от основных пляжей и центров цивилизации, и доступ к ним происходит по проселочной (грунтовой) дороге.

Земля на холме с видом на море – самое удачное соотношение цены и качества. Цена – в пределах 50 – 150$ за 1 м². Шикарный вид на море, острова компенсирует непосредственное отсутствие пляжа. Текущие цены: юг острова – от 60$, запад (Натон, Талинг Нам и Липа Ной) – от 80$, север (Банг По, Бопхут и Майнам) – 90 – 115$, восток (Чавенг и Чонг Мон) – 120 – 185$ за 1 м².

Земля с пляжем – это самый лакомый кусок и, соответственно, самый дорогостоящий вариант. Как обычно, восточное и северо-восточное побережье Самуи держат здесь ценовое первенство. Там 1 Raiстоит уже в пределах 20 – 25 млн. бат, что составляет 380 – 470$ за 1 м². На юге еще вполне реально найти участок с пляжем в 2 – 2,5 раза дешевле. Это связано со слабо развитой инфраструктурой южных районов острова и природной особенностью – мелким побережьем, покрытым мертвыми кораллами.  

Стоимость земли сильно различается по районам острова. Восточные и северо-восточные пляжи и окружающие их холмы, по мнению многих, максимально привлекательны благодаря хорошо развитой инфраструктуре. Это Чавенг, Ламай, Бопхут и Майнам. Здесь расположено множество магазинов, ресторанов, баров, знаменитые супермаркеты TescoLotus, BigC, Makroи HomePro. Здесь же располагается большая часть 4-х и 5-тизвездочных отелей, Spaи массажных салонов, клубов и дискотек.

Внимательно отнеситесь к выбору района, где Вы приобретаете недвижимость: иногда некоторые нюансы могут серьезным образом сказаться на комфорте проживания в доме или воможности его перепродажи.

Пример из жизни.

В 2005 году господин А купил небольшой участок земли на вершине холма, возвышающимся над Чавенгом. Еще до сделки агентом было указано на то, что ночная жизнь Чавенга несет с собой много шума, постоянно слышится музыка караоке-баров и дискотек, но г-н А принял решение о покупке из-за одновременной близости пляжа, супермаркетов и ресторанов, а также хорошего вида на море.

Спустя год была построена вилла, но жить в ней хозяин не смог: ночные дискотеки на озере, которые проводятся дважды в месяц, не давали сомкнуть глаз до самого утра.

Владелец выставил виллу на продажу, но до сих пор не нашлось желающих стать ее собственником.

Южные районы острова BangKao, ThongKrut, TalingNgamи HuaThanon, напротив, не могут похвастаться развитой инфраструктурой, но зато там красивая нетронутая цивилизацией природа и более доступные цены на земельные участки. Эти районы подходят тем, кто любит уединение и покой.

В 2007 году семья из России купила участок площадью 11 соток в райне Талинг Нгам и построила на нем красивый дом. Невысокая стоимость земли позволила этим покупателям приобрести больше земли и устроить на ней роскошный сад.

Талинг Нгам – тихое, уютное место с нетронутой природой и невысокой плотностью поселения, идеально подходящее всем тем, кто ищет комфорта и тишины после жизни в современном мегаполисе.

Коммуникации во многом определяют привлекательность того или иного земельного участка. Самыми важными из них, в данном случае, считаются бетонная дорога и трехфазное электричество.

Бетонная дорога – это удобство и быстрота доступа. На Самуи, как и на многих тропических островах, сезон дождей длится 1,5 – 2 месяца, в течение которых проселочные дороги становятся практически непригодными для проезда. Очень важно, чтобы право доступа на приобретаемый участок было законным. На Самуи во всех строительных проектах обязательно решается вопрос подъезда к каждому продаваемому участку, но иногда случается, что доступ к некоторым участкам, выставленным на продажу в агентствах, отсутствует. В Таиланде нет закона о сервитуте, поэтому в подобных случаях для беспрепятственного доступа на свой участок хозяину придется покупать кусок территории соседа для устройства частной дороги. Если на земельном документе не обозначена дорога общественного пользования, надо обязательно заранее решить этот вопрос с продавцом.

В строительном проекте должно быть предусмотрено наличие трёхфазной электрической линии. Многие участки, особенно, расположенные в километре и более вглубь  от кольцевой автодороги, в настоящее время не подключены к электричеству. Зачастую для крупных проектов прокладывается отдельная электрическая линия. Но для одной виллы, если требуется проложить линию на километр или даже более, такие затраты могут стать чрезмерными, сопоставимыми со стоимостью строительства самой виллы. Тайские дома, построенные вдали от кольцевой дороги, могут быть подключены к временным однофазных линиям, но для нормального функционирования всего оборудования крупного дома с бассейном мощности таких соединений недостаточно. Потребляемая мощность средней виллы составляет 30 – 40 КВт электроэнергии, что может быть обеспечено исключительно трёхфазной электрической линией.

Задача с водоносной скважиной решается относительно просто. При реализации крупных проектов дома и участки продаются уже с системой водоснабжения (холодная вода + водонагреватели в ванной и на кухне). Большинство же отдельно расположенных участков не имеют системы водоснабжения, поэтому их хозяева решают эту задачу самостоятельно. Стоимость бурения скважины составляет 7 – 8 тысяч долларов, в зависимости от высоты расположения участка над уровнем моря. Эти расходы включают в себя стоимость насосного оборудования.

На Самуи системы канализации как таковой, в привычном европейцу смысле, нет. Общая канализационная сеть существует только в домах и отелях на Чавенге и в Натоне. Для отдельных строений (бунгало, домов и вилл), расположенных в других районах острова, этот вопрос решается самостоятельно их владельцами или застройщиками. Обычно на один дом ставится септическая система из одной - двух емкостей, которая и обеспечивает решение этой задачи.

Красивый вид на море или горы имеет огромное значение. Эта как раз та самая изюминка, которая делает каждый участок неповторимым, наполняя его особой энергией и притяжением. На западном побережье можно любоваться потрясающими тайскими закатами, а восток острова славен великолепными восходами, так что каждый может выбрать то, что ему больше по душе.

Тип земельного документа зачастую имеет определяющее значение при выборе участка. Только 3 верхних регистра (Chanote, NorSor3 Gor, NorSor3) предусматривают строительство сооружений на земле без каких-либо ограничений. При этом Chanoteи NorSor3 Gorочень точно определяют границы земельных участков, используя систему GPS. Более низкий регистр NorSor3 определяет границы участка по отношению к границам соседних нарезов, так что при переводе таких документов в более высокий размер земли может оказаться как меньше, так и больше определенного в свидетельстве NorSor3.

Были случаи, когда иностранцам продавались участки, зарегистрированные в самых низких регистрах, например SorKor1. По закону запрещено строительство каких-либо капитальных сооружений на земельных участках таких типов. Эта земля предусмотрена для земледелия, поэтому и название выдаваемого на нее сертификата в переводе с тайского звучит, как «сертификат владения», т.е. предполагает право владения, но не разрешает использование этой земли по усмотрению собственника. Стоимость таких участков значительно ниже всех остальных. Люди, купившие подобные участки много лет назад, до сих пор не могут ни продать их, ни произвести повышение статуса земельного документа до верхних регистров из-за того, что зона Chanoteеще не подошла к этим территориям.

Перевод с низкого регистра на высокий может занять от нескольких месяцев до нескольких лет, и никаких гарантий в данном случае быть не может, даже если продавец говорит, что его дело уже находится на рассмотрении в Земельном Департаменте. В процессе повышения регистра земельных документов находится огромное количество участков, и государство сознательно не спешит, регулируя таким образом, цены на землю.

ШАГ3: КОНТРАКТ НА ПОКУПКУ И ПЛАТЕЖИ

После того, как участок выбран, следует договориться с продавцом о его цене и условиях расчетов по контракту. Обычно контракт или договор купли-продажи готовится юристом или агентом по недвижимости. Он может быть выполнен на тайском или английском языке, либо на обоих языках. До момента заключения контракта проверяются права собственности продавца, наличие каких-либо обременений или дополнительных условий, связывающих данную собственность. В это время выясняются права доступа к земельному участку, различные ограничения, наложенные на него, а также дополнительные возможности, предоставляемые продавцом, например, водоснабжение, подключение к электросети. Все эти детали отражаются в контракте.

Далее следует этап согласования договорной цены и графика расчетов. Обычно при подписании контракта покупателем вносится задаток в размере 4 – 5 тысяч долларов США, после чего фиксируется стоимость сделки и объект снимается с продажи.

В большинстве случаев задаток выплачивается наличными, и продавец дает покупателю расписку о получении денег. Оплата возможна и банковским чеком.

После внесения задатка покупателю предоставляется срок в 3 – 4 недели для совершения первого платежа. Практически всегда он равен 30% от контрактной цены.

Дальнейшие расчеты зависят от величины сделки. К примеру, если сумма не превышает $100,000, то на полный расчет дается 1 месяц, если же сумма по контракту составляет $300,000 – 500,000, то финальный платеж может быть перенесен на 2 – 3 месяца от даты внесения 30%-ного депозита.

Крупные контракты в миллион долларов и более предусматривают отсрочку на срок до 6 – 8 месяцев или промежуточные платежи через каждые 1 - 2 месяца равными долями.

Балансовый платеж в подавляющем большинстве случаев производится непосредственно в Земельном Департаменте при переоформлении объекта недвижимости на нового собственника. Там же оплачиваются налоги и сборы со сделки, которые составляют от 6,3% от оценочной цены Земельного Департамента. Оценочная цена устанавливается Департаментом, и, как правило, она не может быть ниже цены предыдущей сделки на данный объект. В случае первичной сделки цена рассчитывается по методу аналогии (берется средневзвешенная цена на аналогичный тип участков в данном районе). Обычно расчетные цены Земельного Департамента в 5 – 6 раз ниже реальных рыночных цен. В большинстве случаев налоги и сборы со сделки выплачиваются поровну обеими сторонами по контракту, хотя бывает, что эти затраты принимает на себя либо покупатель, либо продавец.

Зачастую расчет с продавцом в Земельном Департаменте производится именным банковским чеком. Это гарантирует продавцу исполнение платежа, так как деньги уже депонированы на счете банка, выпустившего чек. Чек делается именным, выписанным на продавца, и таким образом покупатель застрахован от краж или иного мошенничества: получить деньги по чеку может только лицо, на имя которого он был выдан.

После переоформления прав собственности на покупателя желательно, чтобы кто-нибудь из экспертов (юрист, агент по недвижимости) проверил корректность составления документа. На оборотной стороне земельного свидетельства в графе «текущий владелец» должно стоять имя нового хозяина (или принадлежащей ему резидентной компании).