Договор купли-продажи

В случае если инвестор желает стать собственником недвижимости в Таиланде ему необходимо прибегнуть в помощи тайской резидентной компании, на баланс которой и будет приобретено то или иное имущество.

Согласно законодательству Таиланда компания (аналогичная российскому ЗАО) должна иметь минимум 3 учредителей, хотя бы один из которых должен быть гражданином Таиланда. Тайские учредители по закону обладают не менее 51% акций компании, при этом оставшиеся 49% могут быть любым образом распределены между иностранными акционерами. Процесс организации компании обычно занимает от 1 до 1,5 месяцев. При учреждении компании в учредительный договор вносятся следующие пункты, защищающие интересы иностранного акционера:

• Иностранец становится обладателем привилегированных акций, которые по законодательству Таиланда голосуют и имеют при голосованиях 10 голосов против 1 голоса обыкновенных акций. Таким образом, для случая уставного капитала компании в 2,0 млн. бат и 20,000 акций стоимостью 100 бат, соответственно, иностранный учредитель обладает 98,000 голосов (9,800 привилегированных акций (49% всех акций), умноженных на 10 голосов каждая). Тайские же акционеры имеют в совокупности 10,200 голосов (10,200 обыкновенных акций по 1 голосу). Кроме того, по уставу иногда предусматривается, что только владелец привилегированных акций имеет право быть директором компании.
• В учредительном договоре и уставе компании определяется, что директором компании и единственным распорядителем счета является иностранный акционер (или же два или более иностранца, при необходимости). Компетентный орган, производящий регистрацию компаний, выдает специальный документ (аффидавит), указывающий всех действующих директоров компании. На основании этого сертификата уполномоченные банки открывают компаниям счета и проводят транзакции, принимая платежные документы исключительно за подписью лица, указанного в государственном свидетельстве о регистрации. Таким образом, без подписи иностранного акционера не может быть проведена ни одна сделка.
• Тайские акционеры-номиналы в присутствии свидетелей делают на своих акциях бланковый (чистый) индоссамент (передаточную надпись) без указания даты, передавая таким способом иностранному акционеру право отчуждения принадлежащих им акций в любое удобное для него время. Таким образом, иностранец может по собственному желанию заменить одних резидентных акционеров на других.

Четкое соблюдение вышеуказанных условий – это гарантия того, что компания будет целиком и полностью контролироваться иностранным акционером. Если же хотя бы один из названных пунктов не выполнен по той или иной причине, то нет никакой гарантии, что в будущем не возникнет осложнений.

Компания «ТайПроперти» всегда передает своим клиентам полный пакет документов: устав с указанием 2 типов акций; учредительный договор и подписной лист на акции; реестр акционеров с полными сведениями об акционерах, их адресах, типах и номерах акций, которыми они владеют; свидетельство о регистрации; перечень видов деятельности компании; именные сертификаты акций, подписанные акционерами.

Акции иностранного собственника беспрепятственно могут быть переданы им любому третьему лицу, подарены, унаследованы его преемниками в законном порядке. Этот шаг позволяет в определенных случаях продавать недвижимость, зарегистрированную на имя компании, передавая права на ее привилегированные акции от одного иностранного физического лица другому. Такая схема значительно проще и дешевле в исполнении, особенно, в случаях, когда участок по площади не превышает 1 Rai. Единственным важным условием является проверка состоятельности компании, правильности оформления земельных документов и отражения их в бухгалтерской отчетности предприятия.

Если Вам предлагают стать собственником недвижимости путем смены акционеров в тайской компании – обязательно проконсультируйтесь по этому вопросу со специалистами «ТайПроперти»: совет независимого эксперта позволит Вам избежать ненужных проблем.

После организации резидентной компании наступает этап тщательной проверки прав собственности продавца, подготовка и подписание договора купли-продажи объекта недвижимости. Типы земельных документов в Таиланде бывают разные, в том числе и такие, что не разрешают строительства капитальных сооружений на участке. Поэтому важно быть уверенным в том, что приобретаемый земельный участок, во-первых, принадлежит продавцу на правах собственности, ничем не обременен и имеет право подъезда, а во-вторых, что тип этого документа Chanoteили NorSor3 (NorSor3 Gor). Все названные типы земельных документов разрешают строительство капитальных зданий и точно определяют границы земельных участков.

После регистрации резидентной компании, открытия для неё счета в банке и проведения предварительных переговоров о покупке недвижимости инвестором (или покупателем) делается перевод  денежных средств в Таиланд на счет своей вновь образованной компании. Приэтомважновназначенииплатежауказать«For investments in Thailand» или«For purchasing property in Thailand». Данные назначения платежей позволят получить от банка специальный документ (ForeignExchangeTransactionForm), разрешающий в будущем беспрепятственный вывоз из страны суммы инвестиций или стоимости приобретенной недвижимости при условии предоставления полной информации о сделке в Налоговый Департамент и уплаты налогов с прибыли. С конца 2010 года подобные сертификаты выдаются банками только на суммы, превышающие в эквиваленте 50,000 долларов США (без предоставления информации  о сделке) или на суммы свыше 20,000 долларов США при условии предоставления в банк заверенных копий контрактов и инвойсов, по которым осуществляется оплата и поступление средств на счета компаний в Таиланде.

Официальную оплату приобретаемой недвижимости, как правило, делают банковским чеком уже непосредственно в Земельном Департаменте (Land Office) перед сдачей документов на переоформление права собственности. Обычно большая часть платежа за землю осуществляется через оффшорные счета покупателя и продавца с тем, чтобы избежать дополнительных налоговых выплат. В данном случае, это достаточно обычный ход при приобретении дорогой собственности. Около 90% элитной недвижимости в Таиланде приобретается исключительно по этой схеме, когда 60 или более процентов суммы в расчетах между сторонами проходит через их оффшорные счета или счета третьих лиц. Обычно покупатель и продавец договариваются о взаимовыгодном варианте, устраивающем обе стороны. К слову сказать, чем ниже будет оценочная сумма в контракте (обычно она ставится на уровне цены, фиксируемой в Земельном Департаменте), тем меньшие налоги придется платить, и соответственно, тем меньшим будет интерес к сделке и строительству со стороны налогового ведомства в будущем. В принципе, это совершенно обычный ход, который не приносит каких-либо хлопот впоследствии: большинство покупателей элитной собственности имеют оффшоры, понимают выгоду их использования и стараются платить меньше налогов, если это возможно.

После регистрации права собственности на земельный участок подконтрольная иностранцу резидентная компания может оформить данный участок в залог в пользу самого иностранного физического лица или же иного юридического лица (кредитора) по его выбору. Здесь важно помнить, что подобный шаг создат дополнительные хлопоты и налоговые платежи в случае, если хозяин участка пожелает продать его кому-либо до истечения срока зарегистрированной аренды.

В итоге, если следовать вышеназванным правилам, инвестор (покупатель земельного участка) станет собственником:

• резидентной тайской компании;
• земельного участка или иной недвижимости.

При этом он получит следующие документы:

• полный комплект уставных документов компании и подписанные именные сертификаты акций;
• свидетельство о праве собственности на землю (title deed) формыChanote, Nor Sor 3 илиNor Sor 3 Gor;
• банковский сертификат о перечислении с целью инвестиций в Таиланд (ForeignExchangeTransactionForm).

Важным дополнением к сказанному следует считать, что подавляющее большинство собственности, принадлежащей иностранным физическим и юридическим лицам (включая пятизвездочные курорты, небоскрёбы Бангкока и многочисленные производственные комплексы) оформлено именно методом, описанным выше. Исключение составляют только земельные участки и иные объекты недвижимости, взятые в долгосрочную аренду. Все юридические компании и юристы, работающие в Таиланде, идут исключительно этим путем, вне зависимости от того, какой национальности инвестор-нерезидент.

Юридическая безопасность данной схематики, в конечном итоге, и определяет привлекательность Таиланда для инвесторов. Лучшим тому подтверждением можно считать тот факт, что год от года объем иностранных инвестиций в экономику Таиланда растёт. Приток иностранного капитала в 2009 году составил 675 млрд. бат (более 21 млрд. долларов), превысив уровень 2008 года на 2 млрд. долларов. И только за период с января по март 2010 года объем инвестиций составил 193 млрд. бат (более 6 млрд. долларов). Основа экономического роста Таиланда – иностранные инвестиции, поэтому правительство принимает все возможные усилия для обеспечения гарантий западным инвесторам.