Приобретение кондоминиумов

Правила, определяющие права владения кондоминиумом в Таиланде, во многом подобны тем, что определяют права владения землей.

На каждые отдельные апартаменты выдаётся специальный сертификат собственности, регистрация купли-продажи этой собственности так же производится в Земельном Департаменте. В связи с тем, что все подобные резиденции имеют обширную общественную собственность, включая участок земли, на котором располагается постройка, то права иностранцев на владение квартирами жестко контролируется. Иностранные физические лица и нерезидентные компании могут владеть не более 49% всей площади апартаментов в кондоминиуме.

Покупка и Долгосрочная Аренда Кондоминиумов в Таиланде

Определение Кондоминиума согласно законам Таиланда.

Кондоминиум (Согласно Акту о Кондоминиумах от 2522 от Рождества Лорда Будды (1979 н.э.)) – это здание, отдельные секции которого могут быть проданы в личное владение одиночным лицам или группам лиц.

Официальные требования согласно Акту о Кондоминиумах от 2522 года от Рождества Лорда Будды (1979 н.э.), которым иностранное одиночное лицо (группа лиц) должно удовлетворять с целью покупки кондоминиума в Таиланде:

1. Иностранцу необходимо иметь разрешение на постоянное проживание в Таиланде согласно Иммиграционным Законам Таиланда, или
2. Иностранцу необходимо получить разрешение на въезд и проживание в Таиланде согласно Тайскому Закону Поощрения Инвестиций, или
3. Официальное иностранное юридическое лицо, характеризованное как таковое согласно Акту об Иностранном Бизнесе от 2542 года от Рождества Лорда Будды (1999 н.э.), должно получить Сертификат Поощрения Инвестиций согласно Тайскому Закону Поощрения Инвестиций, или
4. Иностранцы или юридические лица, характеризуемые как иностранцы согласно законам Королевства Таиланд, должны ввезти в Королевство иностранную валюту, или же отозвать финансовые средства из зарубежных счетов в тайской валюте, или же отозвать финансовые средства из депозитных банковских счетов в иностранной валюте.

Удовлетворение последнего требования является самым распространенным способом приобретения кондоминиумов в Таиланде иностранцами. Для этого необходимо предоставить действительную форму ForeignExchangeTransactionForm, которая выдается банком по факту получения иностранной валюты на банковский счёт в Таиланде. Нерезиденты, приобретающие собственность в кондоминиумах, должны представить доказательства, что средства на покупку были ввезены в Таиланд из-за границы. Это требование, в основном, направлено на то, чтобы иностранцы не могли получать кредиты на приобретение жилья в банках Таиланда. Однако, если иностранец официально трудоустроен в Таиланде, он может использовать для приобретения собственности средства, заработанные по месту своей работы. Исключение в данном случае составляют компании, поддерживаемые государственной программой Совета по Инвестициям (BoardOfInvestments, веб-сайт www.boi.go.th).

Иностранцам необходимо запросить форму ForeignExchangeTransactionFormво время перевода денежных средств в Таиланд с целью покупки квартиры. Данная форма обязательно должна указывать, что перевод денежных средств осуществлялся исключительно с целью покупки апартаментов в кондоминиуме (код: 318069).

Покупка квартир в кондоминиумах регламентируется Законом достаточно жестко, учитывая, что иностранцы могут быть их прямыми владельцами. При этом оценочная стоимость 1 кв.м. площади квартиры может значительно превышать ее текущую (контрактную) стоимость. Расчетная стоимость устанавливается Земельным Департаментом исходя из удаленности проекта от центра, его инфраструктуры и качества отделки. Налоги при переоформлении права собственности на апартаменты взимаются по ставке 6,3% от оценочной стоимости, определенной Департаментом.

Приобретая квартиру в кондоминиуме на имя тайской компании, подконтрольной иностранцу, можно убить сразу нескольких зайцев: 1) обычно при такой схеме девелоперы предлагают своим клиентам скидку в 5 – 10% от стоимости апартаментов; 2) при переоформлении права собственности не потребуется справка об иностранном происхождении средств; 3) в будущем смену собственника квартиры можно провести путем простой продажи пакета акций тайской компании новому владельцу и, таким образом, уйти от уплаты налогов и сборов в Земельном Департаменте.

Пример в цифрах.

Инвестор принял решение купить квартиру в кондоминиуме с ценой в счет иностранной квоты 3,2 млн. бат ($100,000). Застройщик предложил провести оформление этих апартаментов в счет тайской квоты и предоставил покупателю скидку 10% (320,000 бат или $10,000). Инвестор согласился на предложенные условия.

Через год владелец решил продать свою квартиру и нашел покупателя. Смена собственника произошла путем продажи акций компании, владеющей недвижимостью, новому хозяину. Обе стороны сэкономили при этом 181,440 бат ($5,670) налогов и сборов Земельного Департамента.

• 3,2 млн.бат – скидка 10% = 2,88 млн.бат (контрактная цена);
• 2,88 млн.бат х 6,3% (всего налогов) = 181,440 бат.

Эта экономия может быть и выше, если оценочная стоимость квартиры превысит ее текущую цену, определенную договором купли-продажи.

Ограничения на покупку кондоминиума иностранцами в Таиланде

До 28 апреля 1999 года иностранцы могли владеть только 40% от общей жилой площади каждого кондоминиума. После 28 апреля 1999 года Акт о Кондоминиумах был обновлен и дополнен, чтобы расширить возможности иностранцев при покупке секций в кондоминиумах. Таким образом, иностранцы получили право владеть 49% от общей жилой площади кондоминиума на момент его регистрации. Более того, иностранцы или иностранные юридические лица имеют возможность приобрести жилую площадь в размере, превышающем 49% от общей жилой площади кондоминиума на момент регистрации, если:

• Этот кондоминиум находится в пределах агломерации города Бангкока, муниципальной зоне, или же административной зоне, указанной в Распоряжениях Правительства, например – город Паттайя;
• Общая площадь земли, на которой построен кондоминиум, в совокупности с землёй, предназначенной для общего использования, не должна превышать 5 Рай;
• Подобный кондоминиум не должен состоять более чем из сорока секций;
• Подобный кондоминиум должен быть зарегистрирован не  позднее чем  за один год до подачи иностранцем заявки на приобретение секций;
• Подобный кондоминиум не должен располагаться в пределах военной зоны безопасности согласно Закону о Военных Зонах Безопасности;
• Иностранцы не должны использовать свои секции в кондоминиуме каким либо образом, противоречащим местным обычаям или вызывающим протест у соседей и других жильцов;

Однако, после 28 апреля 2004 года, специальные Правила, касавшиеся приобретения иностранцами секций в кондоминиумах с жилой площадью, превышающей 49% от общей жилой площади кондоминиума на момент его регистрации, были отменены. Иностранцы, приобретающие права собственности на секции в кондоминиуме, или иностранцы, получающие права собственности на секции в кондоминиуме от прежних владельцев, имеют право сохранить права собственности на свою секции в комплексе кондоминиумов, даже если совокупная жилая площадь секций превысит иностранную квоту в размере 49%.

Покупка секций кондоминиумов иностранными лицами находится в юрисдикции Акта о Кондоминиумах от 2535 года от Рождества Лорда Будды (1992 года н.э.). При покупке, владелец каждой секции получает сертификат, свидетельствующий о законных правах владельца на собственность. Более того, подобный сертификат точно описывает права, которые владелец секций имеет при использовании зон общего пользования.

Долгосрочная аренда кондоминиумов иностранными лицами

Кондоминиумы могут быть сданы в долгосрочную аренду иностранным лицам на период, не превышающий 30 лет, с возможностью последующего продления. Сдачу в аренду на срок, превышающий 3 года, необходимо регистрировать в Земельном Департаменте.