Права собственности и перевод капитала в Таиланд

Наиболее часто возникает вопрос: Может ли иностранное физическое лицо единолично владеть правами на земельные участки в Таиланде?

Ответ в любом случае однозначный: Нет.

Кроме того, иностранец не имеет права владеть более 49% акций зарегистрированной в Таиланде компании, которая владеет земельной собственностью. Однако существуют абсолютно законные пути:

1. Иностранный акционер осуществляет единоличный контроль над учреждённой им тайской компанией и над производимыми ею инвестициями.
2. Иностранным физическим лицам позволяется владеть зданиями, отдельными от земельных участков, с регистрацией на землю права 30-летней аренды, которая впоследствии может быть пролонгирована. Данный вариант рассматривается многими собственниками, как почти равнозначный праву владения землей.
3. Резидентная компания, зарегистрированная на основание законодательства Таиланда, имеет право приобретать и продавать землю, как юридическое лицо. Таким образом иностранное физическое лицо, являющееся директором и акционером компании, может становиться собственником земельных наделов посредством своей компании. Владение землей и проведение инвестиций должно быть отражено в видах деятельности, разрешенных компании (указывается в Приложении к регистрационному Сертификату «Виды деятельности компании»). Иностранцы имеют право владеть до 49% акций компании, оставшиеся 51% должны по закону принадлежать резидентам Таиланда.  Иностранному лицу позволяется владеть привилегированными акциями, дающими преимущество при голосовании, и таким образом, контролировать компанию, и соответственно, приобретенную на нее собственность.

Аренда и право собственности

Часто инвесторы спрашивают, какая схема владения землей больше отвечает принципам надёжности? И тот, и другой метод имеют свои плюсы. В связи с тем, что иностранные граждане не имеют права владеть землей напрямую, право владения через регистрируемую аренду с возможностью её последующей пролонгации, является практически аналогичным праву собственности. В данном случае это означает следующее: тайская компания, которую вы контролируете, владеет земельной собственностью. Для дополнительной безопасности (если таковая требуется) можно сдавать рассматриваемый земельный участок в аренду самому себе от имени компании, которой Вы владеете. Более того, Вы можете также заложить от имени компании данный земельный участок в свою пользу: земельный участок может быть передан в залог иностранному лицу в качестве обеспечения под заем средств тайскому физическому или юридическому лицу. Регистрационный сбор составляет 1% от суммы, указанной в залоговом соглашении. Должно быть представлено доказательство того, что гербовый сбор по залоговому соглашению был полностью и своевременно уплачен. Обе эти схемы широко представлены в юридической практике.
Передача права собственности на недвижимость регистрируется местным Земельным Департаментом, для чего в государственный орган предоставляется контракт, подписанный сторонами. Обычно на каждую сделку купли-продажи существует два контракта: первый – договор между покупателем и продавцом, регулирующий сроки и формы расчетов, дополнительные условия, накладываемые на стороны (организация подъезда, проведение электрической линии и т.п.); этот договор обычно подготавливается квалифицированным юристом или агентом по недвижимости, содержит в себе график и реальные суммы платежей. Второй – это официальный договор Земельного Департамента, где фиксируется только факт передачи конкретного участка от одного собственника другому по цене, установленной Земельным Департаментом на текущий момент. Этот шаг обычно совершается после проведения сторонами всех взаиморасчетов. По желанию сторон, может быть заявлена и реальная цена земельного участка, если ее стоимость превосходит действующие цены Департамента. С этой суммы будут удержаны налоги и сборы за перерегистрацию права собственности. Подобным же образом регистрируются договоры аренды недвижимости.

Перевод капитала в Таиланд

Валютное регулирование в Таиланде осуществляется в соответствии с законом и контролируется Банком Таиланда. Если иностранец намеревается приобрести собственность в Таиланде и желает оплатить её в тайских батах, необходимо удостовериться, что финансовые средства были переведены в страну надлежащим образом и уже потом конвертированы в местную валюту. Это нужно для получения сертификата «ForeignExchangeTransactionForm», подтверждающего произведённую транзакцию от тайского банка, обслуживающего расчетный счёт.

Важность этого сертификата состоит в том, что он является одним из документов, необходимых впоследствии для легитимного вывоза поступивших средств обратно за рубеж, если собственник захочет продать свою недвижимость. Банки выдают сертификаты «ForeignExchangeTransactionForm» в случае, если сумма платежа превышает $20,000 в эквиваленте (при условии предоставления всей документации по сделке).

При денежных перечислениях в Таиланд, связанных с возможными инвестициями, в графе «назначение платежа» обязательно следует указывать следующее: «для инвестиций в Таиланд» (for investments in Thailand) или «для приобретения недвижимости (собственности) в Таиланде» (for purchasing property in Thailand).

Вывоз инвестиционного капитала и возврат международных платежей, связанных с уплатой долга или возвратом кредита в иностранной валюте, производится тайскими банками без каких-либо осложнений при наличии подтверждающих документов. Одним из них является сертификат «ForeignExchangeTransactionForm», упомянутый выше, а также кредитный договор, если он был заключен. Вывоз капитала без наличия подтверждающих документов будет рассмотрен как получение дохода, и может быть осуществлён только после уплаты соответствующих налогов.

Для легитимного вывоза капитала следует показать всю сделку Налоговому Департаменту и предоставить подтверждающие документы:

1. Сертификаты «ForeignExchangeTransactionForm», по которым деньги поступили в Таиланд;
2. Договор приобретения недвижимости;
3. Договоры (контракты), связанные с проведением строительных работ или работ по реконструкции;
4. Иные договоры, влияющие на формирование налогооблагаемой базы сделки;
5. Договор продажи собственности;

С полученной разницы [доход согласно договора продажи (5) за вычетом начальной стоимости недвижимости (2), строительства и реконструкции (3), а также иных счетов, формирующих себестоимость сделки (4)] инвестор обязан будет уплатить НДС 7% и налог с прибыли (по ставке 30% для резидентной компании).При соблюдении всех вышеназванных условий сумма средств, подтвержденная сертификатами (1), может быть беспрепятственно вывезена из страны. В случае если контролирующие органы заподозрят, что цена, по которой продавалась недвижимость, была занижена, специалисты Налогового Департамента вправе самостоятельно рассчитать её на основе данных по аналогичным сделкам.

В конце 2006 года Центральным банком Таиланда были приняты поправки к валютному регулированию, которые ужесточили процесс перевода капитала в страну.

С марта 2008 года 30% резервирование «коротких» средств, поступающих на счета в Таиланд, было отменено.

В течение 2009 – 2011 годов тайский бат уверенно укреплялся по отношению к доллару США  (см. рисунок) и евро.

Одно из нововведений касается контроля за текущими транзакциями с точки зрения проверки взаимосвязи отправителя и получателя средств. Эти меры были приняты одновременно в подавляющем большинстве стран мира для предотвращения операций по «отмыванию» денег.

Теперь банки в обязательном порядке запрашивают документы, на основании которых совершалась транзакция.

К примеру, если отправителем платежа была некая оффшорная фирма, а получателем его выступает тайская резидентная компания, и платеж совершается в оплату договора купли-продажи земельного участка или строительного контракта, то такой платеж не будет акцептован банком и сумма транзакции будет задержана до выяснения. Банк затребует предоставление документов, на каком основании третье лицо переводит денежные средства в пользу тайского резидента или компании.

Во избежание подобных проблем обязательно заранее согласуйте режим финансирования со своим агентом по недвижимости. Специалисты компании «ТайПроперти» разработают для Вас оптимальную схему перевода средств  в Таиланд, при этом полностью отвечающую законодательству страны.

Оплата собственности в иностранной валюте

Большинство агентств недвижимости и компаний-застройщиков на Самуи предпочитает упрощать процедуру платежей, допуская оплату объектов недвижимости в иностранной валюте. В таких случаях платёж за приобретаемую покупателем недвижимость проводится напрямую на оффшорный счет продавца или его агента, и безусловное право собственности на объект наступает сразу после поступления средств.

Подобные варианты расчетов широко распространены, особенно, в случаях крупных сделок, когда через оффшорные счета продавцов проходит от 30 до 70% суммы контракта купли-продажи.

Оффшорный расчет позволяет избежать многих хлопот и минимизировать налоговые платежи.

Если Вы купили собственность, не ввозя капитал в Таиланд, и беспокоитесь на предмет получения банковских справок, о которых говорилось выше, следует сказать, что не стоит переживать понапрасну: продать свою тайскую недвижимость в будущем Вы сможете точно таким же образом.

Приобретение недвижимости резидентной компанией

Резидентная компания, зарегистрированная согласно законодательству Таиланда, имеет право приобретать и продавать землю как юридическое лицо. Таким образом, иностранное физическое лицо, являющееся директором и акционером компании, с помощью принадлежащей ему компании может стать собственником земельных наделов. Владение землей и инвестирование должны быть отражены в перечне разрешенных компании видов деятельности. Иностранцы имеют право владеть до 49% акций компании, оставшиеся 51% должны по закону принадлежать резидентам Таиланда. Иностранное лицо может владеть привилегированными акциями, дающими преимущество при голосовании, и таким образом, контролировать деятельность компании, и соответственно, приобретенную на нее собственность.

Хотите заглянуть в прошлое Русского государства? Тогда обратитесь в туристические агентства Пскова. Опытные менеджеры подберут для вас разнообразные маршруты, которые будут интересны взрослым и детям.