Особенности строительного законодательства Таиланда

Строительное законодательство Таиланда имеет свои особенности, поэтому если Вы решили построить собственный дом на Самуи, вам необходимо следовать установленным правилам.

Каждый проект должен иметь разрешение на строительство, которое выдается специальным комитетом органа местного самоуправления (Thesabaan). Обычно разрешение на строительство получает подрядчик или архитектор проекта, который согласовывает конструкторскую документацию с представителями власти.

Разрешение на строительство – очень важный документ, получение которого до начала строительного процесса позволит избежать массы проблем. Обязательно убедитесь, что архитектор проекта заказывал топографическое исследование участка до момента посадки дома на местности. Топографическое исследование делается работниками Земельного Департамента, оно показывает точные границы участка и его топографию. Мелкие подрядные компании обычно пропускают этот серьезный шаг, сразу начиная строительство еще до получения официального разрешения из мэрии. Подобная практика чревата осложнениями в будущем, когда дом уже построен.

В 2007 году один инвестор приобрел на имя своей резидентной компании участок земли под строительство виллы. Для постройки дома им была выбрана тайская подрядная организация, которая, по всей видимости, дала изначально более низкие цены на осуществление проекта.

Хозяин участка подписал договор с этим подрядчиком, который, к сожалению, четко не определял ответственности последнего за дефекты, ошибки и задержку. Тайский подрядчик приступил к строительству не дожидаясь официального разрешения, которое, в итоге, было им получено более года спустя.

В 2008 году соседний участок сменил собственника и новый хозяин заказал топографическое исследование своей земли. В итоге оказалось, что дом, строящийся для нашего инвестора, находится менее, чем в 1 метре от границы участка соседа, а его крыша даже выходит за пределы участка, на котором он расположен. Сосед направил хозяину строящейся виллы протест и предложил либо удалить часть крыши здания, либо выкупить у него кусок земли, непосредственно примыкающий к стройке.

Инвестор пытался привлечь к ответственности подрядную компанию, допустившую такое грубое нарушение строительных правил, но в 2009 году она прекратила свое существование. В результате, он был вынужден выкупить у своего соседа участок площадью 160 кв.м., чтобы избежать судебных претензий.

Выдержка из строительного законодательства Самуи.

1. Есть четкие правила, определяющие возможность строительства в той или иной зоне, в зависимости от ее удаленности от моря. Эти правила утверждены следующими документами: BuildingControlActB.E. 2522, MinisterialRegulation№ 22 B.E. 2533, вступившими в силу в 1990 году. Дополнения к вышеуказанным правилам (BuildingControlActB.E. 2522, MinisterialRegulation№ 59 B.E. 2548), вступившие в силу с 15 сентября 2005 года, включают в себя такие ограничения, как: 1) ограничение по высоте (в зоне от 50 до 200 м – не более 12 метров); 2) запрещается строительство производственных и перерабатывающих комплексов в этих же границах, если они могут наносить вред окружающей среде; 3) крыши всех вновь возводимых зданий должны соответствовать тайскому стилю, покрывать не менее 80% здания и быть при этом в натуральной цветовой гамме (светло-, темно-коричневый, серый, зеленый цвет).

Текущие правила предусматривают следующее зонирование:

0 – 10 м от береговой линии. Запрещается строить какие-либо сооружения в этой зоне.

10 – 50 м от береговой линии. Разрешается строить сооружения в один этаж, высотой не более 6 метров, включая крышу. Площадь каждого строения не должна превышать 75 кв.м., при этом площадь земельного участка, на котором стоит здание, должна быть, как минимум, в три раза больше. Каждое отдельное строение должно отстоять от соседнего минимум на 4 метра.

50 – 200 м от береговой линии. Разрешается строить сооружения не выше 12 метров, включая крышу, и общей площадью не превосходящие 2,000 кв.м.

Новое законодательство, тем не менее, никоим образом не повлияло на ранее выданные разрешения на строительство, вне зависимости от того, находилось ли здание в состоянии постройки или еще нет.

Очень важно понять следующее: если вы намереваетесь строиться в Таиланде, но при этом пока лишь приобрели для себя участок земли, то лучше всего заранее согласовать строительную документацию вашего будущего дома на предмет получения разрешения на строительство. Стоит это недорого, но таким образом вы будете защищены от возможных изменений в законодательстве.

2. В некоторых провинциях Таиланда, например, на Пхукете, существует ограничение по строительству зданий, расположенных выше 120 метров, считая от уровня моря. В свое время данный шаг был предпринят для более упорядоченной застройки острова. В конце 2009 года на Самуи был обнародован проект Постановления Правительства, который вводит серьезные ограничения на строительство на участках, которые располагаются выше 80 и 140 метров от уровня моря. Новые Правила, которые вступают в силу в Iполугодии 2011 года, не разрешают на высотных участках строительство многоэтажных зданий, четко определяют процент площади участка, который должен быть отведен под зеленую зону, запрещают вырубку деревьев.

3. Существуют некоторые ограничения по размещению здания на земельном участке. По закону, от внешней стены дома до границы участка должно быть не менее 0,5 метра. При этом стена может быть только глухой, без окон. При отнесении дома вглубь участка на 0,8 метра от границы во внешней стене уже можно делать небольшие (слуховые) окна. Если же от стен до границы территории расстояние составляет 2 метра и более, то только тогда разрешается делать дверные проемы.

Данные ограничения можно легко обойти, если территорию участка ограничить забором. При высоте забора, превышающей верхний уровень дверей, внутри участка можно строить без каких-либо оглядок на вышеуказанные правила.

4. Уже несколько лет на Самуи действует зонирование, при котором вся территория острова делится на 12 основных типов зон:

• 1 – зона низкой плотности заселения (желтая зона);
• 2 – зона средней плотности (оранжевая зона);
• 3 – зона высокой плотности заселения (красная зона);
• 4 – промышленная зона;
• 5 – специальная агропромышленная зона;
• 6 – сельскохозяйственная зона;
• 7 – зона для общественного пользования;
• 8 – заповедная лесная зона;
• 9 – зона для образовательных учреждений;
• 10 – туристическая зона и зона рыболовства;
• 11 – зона религиозных и культовых сооружений;
• 12 – зона государственных учреждений.

В зеленой зоне (6) допустимо лишь строительство домов для частного проживания. Большая часть зон 6.3 и 6.9, занимающих обширную территорию на карте, в настоящее время не имеет никаких земельных документов и, соответственно, строительство любого рода капитальных сооружений на этих территориях категорически запрещается.

Желтая и оранжевая зоны (1, 2) предусматривают строительство зданий высотой до 12 метров, в основном, для частного проживания. Строительство отелей, таунхаусов и кондоминиумов на этой территории обязательно лицензируется.

Красная зона (3) разрешает строительство зданий для частного проживания, а также отельных комплексов и кондоминиумов.

Таким образом, при выборе участка земли для строительства важно принимать во внимание, к какому типу зоны он относится и, соответственно, возведение каких зданий на нем разрешается по закону.

Следует отметить, что границы зон меняются время от времени, в последние годы несколько расширилась территория желтой зоны.

Важно помнить

Право подъезда к участку обязательно указывается в земельном документе. Если конкретный кусок земли граничит с общественной дорогой, то это соответствующим образом отражается на плане в сертификате.

В случаях, когда участок не подходит вплотную к общественной дороге и доступ к нему пролегает через землю соседей, то на оборотной стороне свидельства о праве собственности должна быть сделана запись о сервитуде (предоставленном или выкупленном праве проезда) с указанием номера земельного документа, предоставляющего это право, заверенная печатью Земельного Департамента.

Если интересующий покупателя земельный участок не имеет прямого доступа к общественной дороге, то в обязательном порядке необходимо оформить и подписать соответствующий документ, который устанавливает права доступа через соседние участки.

При оформлении документов купли-продажи всегда следует пользоваться услугами профессионалов, которые помогут заранее проверить наличие у продавца земли или застройщика всех необходимых документов, а именно:

• правоустанавливающих документов землепользования и землевладения;
• документов, устанавливающих личность;
• разрешения на строительство;
• плана коммуникаций и плана застройки на прилегающих территориях (отсутствие которых впоследствии может негативно сказаться на привлекательности приобретаемых земельных участков).

Необходимо заметить, что на практике, кроме экологических и высотных ограничений, не существует других каких-либо значимых законов, регламентирующих права собственника на выбор места и типа строения на принадлежащем ему земельном участке.