Инвестирование в недвижимость — безопасный рай в мире неопределенности
В течение последнего месяца новости об эскалации долгового кризиса в еврозоне не сходили с газетных заголовков и оказали значительное негативное влияние на мировые рынки ценных бумаг, не исключая и Фондовую биржу Таиланда, которая обвалилась до отметки ниже 1 000 пунктов. Ввиду вновь возросшего беспокойства о состоянии глобальной экономики желающие избежать риска инвесторы отказываются вкладывать деньги в бумажные активы и обращаются к инвестированию в осязаемые активы, наподобие недвижимости. Некоторые инвесторы стали вкладываться в драгоценные металлы, но волатильность цен как на золото, так и серебро оказалась довольно-таки ощутимой.
Свидетельство того, что инвесторы обратились к активам в недвижимости, можно усмотреть в улучшении динамики квартирных продаж в тех домах Бангкока, строительство которых уже завершено, тогда как продажи квартир в незавершенных домах продвигаются медленнее, чем в предыдущем квартале. За последние три недели стало заметно повышение интереса, в особенности, к лучшим активам недвижимости инвестиционного уровня A с хорошим расположением. Общая тенденция заинтересованности в первоклассных активах объясняется многими причинами, одна из которых — недавно сделанное сообщение о введении новых правил градостроительства, которые, скорее всего, повысят в цене завершенную недвижимость в центре Бангкока и, таким образом, сделают вложения в нее более привлекательным вариантом для инвесторов.
Срок действия текущих правил градостроительства недавно истек, но его продлили еще на год. Проект новых правил сейчас находится в стадии публичных слушаний и еще далек от определенности. Пока новые правила не обретут окончательной формы, это будет оказывать влияние на рынок, который так и будет продолжать жить в неопределенном состоянии.
Один из принципов этих новых правил будет заключаться в том, чтобы сохранить плотность застройки в центре города и центральной деловой зоне, но снизить ее вдоль небольших улиц и боковых улочек как в коммерческих, так и в жилых районах. Например, в проекте правил запрещается возведение жилых и коммерческих зданий площадью более 10 000 кв. м, если ширина улицы составляет менее 30 метров в коммерческих зонах (административные единицы Por 2 и Por 3); это будет касаться и таких районов, как Ратчатеви и Шри Фиа. В жилых зонах высокой плотности (от Yor 8 до Yor 10), включая Сукхумвит-роуд, здания более 10 000 кв. м допускаются только в том случае, если ширина проезжей части более 16 метров.
Возьмем, например, в качестве иллюстрации воздействия новых правил боковые улицы в начале Сукхумвит-роуд. По действующим в настоящее время правилам здания с общей площадью помещений более 10 000 кв. м можно строить на боковых улицах более 10 и менее 16 метров шириной. По новым же правилам, если ширина улицы не превышает 16 метров, крупные здания свыше 10 000 кв. м строить там будет уже невозможно.
Если новые правила все-таки примут, они изменят характер городской застройки и отразятся на ценах продуктов, запуск которых произойдет в ближайшем будущем.
В долгосрочной перспективе, ужесточение правил, скорее всего, поспособствует росту цен на уже существующие крупные здания и высотные дома вдоль главных магистралей, тогда как на боковых улицах строительство высоток больше разрешаться не будет. Конечно, подход к ценообразованию будет меняться от одного конкретного здания к другому и в высокой степени зависеть от управления и ухода за ним, но мы в первый раз сможем стать свидетелями общего роста цен на более старые, завершенные объекты недвижимости.
Влияние новых правил сходно с воздействием нормативных положений о «Зеленом поясе» Великобритании, принятых в 1950-х гг. с целью контроля над ростом городов и препятствования их разрастанию — тогда на окружающей городские центры земле запретили строительство, и она перешла под постоянную защиту государства. В результате цена на городскую недвижимость пошла вверх. Аналогично и здесь введение новых правил, видимо, окажет позитивное влияние на цены на недвижимость в центре Бангкока.
Таким образом, не стоит удивляться, что осмотрительные инвесторы обращаются к первоклассным активам недвижимости: им известно не только, что вложения в недвижимость — это безопасный рай во времена неопределенности для ценных бумаг, но также и то, что ужесточение правил городской застройки, по-видимому, окажет благотворный эффект на цены в недвижимости.
По материалам The Nation
