Лизинговый договор
Согласно законодательству Таиланда иностранное физическое или юридическое лицо не имеет права напрямую владеть землей на территории Королевства. Закон позволяет иностранцам брать землю в аренду на срок до 30 лет с регистрацией контракта в Земельном Департаменте. Обычно такие контракты предусматривают возможность двукратной пролонгации, каждый раз максимум на 30 лет, таким образом, законно лизинговый контракт может быть оформлен на период до 90 лет. С марта месяца 2008 года Правительство Таиланда значительно снизило стоимость государственной регистрации подобных договоров. Сбор Земельного Департамента при регистрации такой сделки сейчас составляет 0,1% от суммы соглашения. Зачастую подписываемый лизинговый контракт предусматривает возможность для арендатора получения в собственность конкретного участка в случае, если когда-нибудь законы страны разрешат иностранцам владение землей.
В мае 2008 года Правительство Таиланда анонсировало план об увеличении начального срока для договоров лизинга с целью стимулирования развития бизнеса в стране. Действующее законодательство позволяет иностранцам брать в аренду собственность на срок до 50 лет только в красной зоне Бангкока (центр города). В соседних же странах сроки лизинговых контрактов уже сейчас значительно превышают принятые в Таиланде: в Китае и Гонконге они составляют 50 лет, а в Сингапуре 99 лет. Правительство имеет четкое намерение сделать Королевство более конкурентоспособным в плане лизинговых схем, что должно положительным образом сказаться на общем инвестиционном климате. Гораздо большее количество инвесторов пойдут путем оформления договора аренды земли, если общий срок таких сделок будет от 150 лет и выше. Лизинговая схема изначально более проста и не требует участия в ней тайской резидентной компании, как в случае с договором купли-продажи. Основным минусом такого пути для инвестора всегда был относительно короткий период, на который происходила государственная регистрация сделки, тайских же собственников сдерживает полная финансовая прозрачность сделки и, как следствие, связанная с ней уплата налогов.
Важно также помнить, что лизинговые договоры не предполагают прав наследования.
Отдельную категорию составляют участки и здания, расположенные в центре районов и используемые для ведения бизнеса. Такие объекты крайне редко продаются в собственность иностранцам потому, что их владельцы предпочитают сдавать их в аренду. Сроки лизинговых договоров по бизнес недвижимости обычно не превышают 3 лет, хотя, разумеется, существуют и исключения. Это связано с тем, что лизинговые контракты продолжительностью до 3 лет не подлежат обязательной регистрации в Земельном Департаменте, таким образом, арендодатель получает серьезные преимущества: а) для фискальных органов пропадает прозрачность сделки; б) владелец собственности получает возможность чаще пересматривать в свою пользу условия лизингового контракта.
Дополнительной деталью этой схематики является то, что продажа недвижимости, ранее зарегистрированной в лизинг, до истечения срока договора связана с уплатой специального налога на прирост капитала (capitalappreciationtax).
Лизинговая схема оформления недвижимости
Лизинговые схемы на сегодняшний день имеют широкое распространение, когда приобретается недвижимость в Тайланде, и, учитывая текущее развитие ситуации с владением иностранцами землей, юридически надежны и полностью отвечают Законодательству Королевства.
К примеру, существует отдельно стоящий комплекс из 7 апартаментов, не имеющий лицензии кондоминиума. Здание состоит из 4 дуплексов (двухэтажных апартаментов 4, 5, 6 и 7 на плане), 3 пентхаусов (1, 2 и 3 на плане), подземной парковки и зоны общего пользования (бассейн, террасы). Весь комплекс располагается на участке земли, принадлежащем тайской резидентной Компании А.
Собственниками Компании А являются только владельцы 7 апартаментов: 3 физических лица (ФЛ1, ФЛ2 и ФЛ3), владеющие пентхаусами, и 4 тайских резидентных компании (компании К4, К5, К6 и К7), на балансе которых находятся двухэтажные апартаменты. Тайские компании К4 – К7 по законодательству страны рассматриваются, как резиденты, что позволяет сформировать компанию А (владеющую участком земли, на котором расположен комплекс) без привлечения сторонних номинальных акционеров (компаниям К4 – К7 принадлежит в сумме принадлежит больше 51% акций Компании А).
Каждый из акционеров Компании А имеет 1/7 от общего числа акций компании:
Земельный участок под застройкой находится в полной собственности Компании А, ипо завершении строительства и сдаче комплекса пентхаусы и дуплексы передаются в лизинг их фактическим владельцам (3 физическим и 4 юридическим лицам) на период 30 лет с последующей двойной пролонгацией (т.е. всего на срок 90 лет) с регистрацией каждойсделки в Земельном Департаменте и наложением обременения на собственность Компании А.
Все 7лизинговых договороврегистрируются государственным образом с уплатой госпошлины и гербового сбора (1,1% от контрактной цены), после чего на всем протяжении срока действия данных контрактов земля и стоящий на ней комплекс находится в полной собственности владельцев его составных частей – 3 пентхаусов и 4 дуплексов. Владельцы собственности могут сдать ее в субаренду, переуступить свои права по контракту другим лицам без каких-либо ограничений.
Собственники апартаментов полностью гарантированы, так как только они сами являются акционерами основной компании-балансодержателя.При этом все владельцынаходятся в одинаковом положении по срокам и условиям лизинговых договоров, т.е. при необходимости они всегда могут на общем собрании акционеров Компании А принять любое решение, удобное им, как арендаторам.
Таким образом, даже до истечения первого 30-летнего срока, все лизинговые контракты могут быть перезаключены на тех же условиях.
Дополнительной выгодой для владельцев дуплексов является то, что в будущем при продаже этих апартаментов переход права собственности на них может быть осуществлен посредством продажи пакета акций в одной из компаний К4 – К7 новому владельцу. При этом данный шаг не затрагивает лизинговые договоры, заключенные Компанией А с компаниями К4 – К7.
Следует отметить, что данная схема владения недвижимостью признана всеми юридическими компаниями, работающими в Таиланде, как 100% отвечающая требованиям Законов Королевства.
В связи с определенной сложностью оформления земельных участков (особенно, площадью более 1Rai) на резидентные компании с иностранным участием большинство компаний-застройщиков на Самуи сейчас предлагает своим клиентам выше описанную лизинговую схему владения недвижимостью, разрешенную государством.
В случаях же с апартаментами в жилом комплексе стоит добавить, что а) земельная собственность всегда останется в распоряжении компании-балансодержателя (совладельцем которой является хозяин каждых апартаментов); б) срок жизни самого здания (без каких-либо серьезных реконструкций) обычно не превышает 90 лет (период действия лизингового договора).
Лизинговые схемы очень распространены при покупке недорогой недвижимости, например, апартаментов в комплексах, не имеющих лицензии, кондоминиумов. При этом в подавляющем большинстве случаев арендодателем выступает сама компания-застройщик, которая с готовностью идет на официальную регистрацию сделки на максимально возможный срок при условии заполнения в кондоминиуме квоты прямых продаж иностранцам. Риски арендатора при таких сделках минимальны, так как договор предусматривает наиболее длительный период лизинга с фиксированной (в основном, единоразовой) оплатой.
Имея большой опыт работы, компания «ТайПроперти» может подготовить для Вас наиболее оптимальный вариант оформления сделки, исходя из начальных условий, вариантов оплаты и целей приобретения недвижимости.
Полезная информация: Сколько времени в Бангкоке сейчас, разница во времени с Бангкоком
