Недвижимость: вопросы и ответы

Приобретение собственности

Можно ли в Таиланде купить участок земли и быть его единоличным собственником?

Согласно законодательству Таиланда такого быть не может. Иностранные физические и юридические лица не имеют права быть собственниками земельных участков на территории Королевства.

Выхода существует два:

• Оформление земли в долгосрочную аренду (до 30 лет с правом пролонгации);
• Покупка земли на тайскую резидентную компанию, подконтрольную Вам.

Основная масса нерезидентов идет вторым путем, и пока что не было прецедентов, связанных с ущемлением прав иностранцев или обманного лишения их права собственности тайцами. Даже крупные иностранные компании и частные инвесторы, приобретающие землю в Таиланде, поступают именно таким образом.

Кто и как получает разрешение на застройку и утверждает архитектурный план, получает разрешение на подключение к электросетям и т.д.?

Разрешение на строительство (constructionpermit) получает архитектор, проектирующий дом, или компания-застройщик, если таковое определено условиями строительного контракта. Комитет по архитектурному надзору мэрии рассматривает проектную документацию на предмет соответствия действующим строительным нормам и, в случае положительного решения, выдает разрешение на строительство, которое действительно в течение 1 года. Подключение к электросетям, телефонной линии осуществляется по окончании строительства от имени компании, владеющей землей, на которой построен дом.

В строительных проектах указана цена 20,000 бат за 1 м² площади дома. Что включено в эту стоимость?

Строительство 1 кв.м. дома при среднем качестве отделки может колебаться в зависимости от проекта и используемых материалов от 20 до 25 тысяч бат. Реально можно построить бунгало и из расчета 15 – 18 тысяч бат за 1 кв.м., но качество этого строения будет невысоким. В вышеуказанную цену обычно входит весь комплекс общестроительных работ с чистовой отделкой, также включена встроенная кухонная мебель и сантехника. Стоимость мебели никогда не включается в смету.

Как решается вопрос с бурением скважины, подведением коммуникаций?

1. Если Вы приобретаете дом в крупном строительном проекте, эти вопросы обычно решаются компанией - застройщиком централизовано. Прокладка бетонной дороги, организация водо- и электроснабжения уже входит в стоимость строения.
2. В большинстве случаев, связанных с индивидуальной застройкой, решение вопросов подведения инфраструктуры поручается подрядной организации. Тогда смета строительного контракта должна включать в себя стоимость вышеуказанных работ. Обычно эти работы выполняют специализированные компании, а подрядчик лишь координирует их работу, поэтому взимает с заказчика накладные проценты с общей стоимости субподрядных работ.
3. Подвести коммуникации можно самостоятельно, для этого следует лишь найти компании, предоставляющие соответствующие услуги и заключить с ними договоры:
4. Стоимость бурения скважины колеблется от 250,000 до 300,000 бат;
5. Укладка 1 кв.м. бетонного полотна зависит от типа дороги и составляет от 950 до 1,200 бат.

Иногда покупаемый дом не имеет бассейна. Какова ориентировочная стоимость строительства небольшого бассейна?

Крайне сложно точно сориентировать по цене бассейна. Его цена зависит от многих факторов: объём, тип кафеля (цена может варьироваться от 3 до 15 бат за 1 плитку размерами 10 см х 10 см, наличие джакузи и прочего оборудования).

• При среднем качестве отделки бассейн 3 х 6 м обойдется 450,000 бат;
• Бассейн 4 х 8 м будет стоить, в среднем, около 650,000 бат;
• Более крупный бассейн 5 х 10 м обойдется в 900,000 бат.

Часто при продаже сделка с целью оптимизации налоговых платежей проводится с участием оффшорной компании. Как на это смотрят местные власти, когда реальная цена объекта значительно отличается от той, по которой проходит его оформление в Земельном Департаменте?

От 80 до 90% сделок купли-продажи идет с серьезным занижением договорной цены. Делают это не только иностранцы, но и преимущественно тайцы, т.к. именно на их долю приходится максимальный оборот земельных продаж. Сказать, что Правительство и местные власти не в курсе означает покривить душой. Сами представители власти имеют огромные земельные владения, очень часто перепродают землю и виллы и при этом используют либо оффшорные структуры, либо собственные зарубежные счета. Таким образом, можно сказать, что текущее положение устраивает всех. Исключение составляют лишь случаи, когда сделку финансирует банк, и тогда, разумеется, везде фигурирует реальная рыночная цена.

Каков размер комиссии агентства недвижимости, и кто его платит?

Стандартные проценты комиссионного вознаграждения, принятые в Таиланде: 5% при сделках до 10,0 млн. бат и 3% при стоимости объекта более 10,0 млн. бат, комиссию агентству всегда платит продавец.

Можно ли купить недвижимость напрямую у тайцев или следует пользоваться услугами квалифицированных риэлторов?

Покупка недвижимости – очень серьезный вопрос, тем более, когда собственность приобретается за рубежом и законодательная база отличается от российской. Если у Вас заболел зуб, следует ли обращаться к врачу или можно ограничиться получением совета соседки или, к примеру, владельца небольшого ресторанчика, расположенного неподалеку? В случае с зубной болью этот вопрос не вызовет у Вас никаких сомнений – разумеется, к врачу, помощь соседки, возможно, будет и дешевле, но на здоровье не экономят. Так почему же возникает сомнение в случае здоровья Ваших финансов? Конечно, можно купить недвижимость самостоятельно у тайцев, но кто потом будет нести ответственность, в случае если приобретаемый участок оказался в залоге или без права подъезда, а часть денег уже заплачена? Компания «ТайПроперти» работает на рынке недвижимости с 2004 года, и за это время было достаточно случаев, когда недобросовестные продавцы пытались продать проблемную собственность. При покупке земли профессиональная проверка обязательна.

Деньги любят надежность, поэтому всегда пользуйтесь услугами опытного риэлтора – это позволит Вам избежать серьезных ошибок и неприятностей.

Может ли иностранец купить машину в Таиланде?

Да, может. Для покупки на свое имя потребуется действующее разрешение на работу. Можно также приобрести машину на баланс компании, для этого потребуются копии уставных документов компании и паспорт директора. Налог на автотранспорт для частных лиц значительно ниже, чем для предприятий.

Инвестиции в Таиланд

Если иностранные лица желают вкладывать инвестиции в Таиланд, существуют ли какие-либо поощрения подобных действий со стороны правительства?

Да. Специальные правительственные службы проводят акции поощрения иностранных инвестиций. Например, Совет по инвестициям был основан исключительно с целью привлечения иностранных инвестиций. Более подробную информацию о текущих программах, осуществляемых Советом, можно получить на сайте www.boi.go.th

Какими преимуществами обладают иностранные инвесторы?

Различные – существует широкий спектр преимуществ и льгот, которыми Правительство наделяет иностранных инвесторов, и которые несут как финансовый, так и нефинансовый характер.

Могут ли иностранные лица владеть большинством акций компании, вплоть до 100%?

Да, если род деятельности компании это допускает. В любом случае, если компания намеревается владеть землей на территории Таиланда, иностранным акционерам может принадлежать не более 49% акций. Если бизнес компании находится в юрисдикции Закона об Иностранном Бизнесе от 1999 года, компании необходимо получить лицензию на ведение бизнеса от Министерства Коммерции Таиланда.

Существуют ли какие-то ограничения для иностранных лиц, ведущих бизнес в Таиланде?

Да. Закон об Иностранном Бизнесе от 1999 года содержит список видов деятельности, запрещенных для иностранных лиц или разрешенных с определенными ограничениями.

Компании и ведение бизнеса

Как проходит регистрация компании в Таиланде?

Существует несколько типов предприятий, согласно тайскому законодательству. Они включают в себя простое товарищество, представительство иностранной фирмы, компанию с ограниченной ответственностью и ОАО. Процесс регистрации всех перечисленных схож, однако всё зависит от рода деятельности, которой инвестор планирует заниматься.

Как долго длится процесс регистрации компании с ограниченной ответственностью?

С 1 июля 2008 года этот срок увеличился и, в среднем, составляет 1,5 месяца.

Сколько потребуется времени, чтобы созвать собрание акционеров, считая от даты рассылки повесток всем акционерам?

Как минимум, 7 (семь) дней со дня рассылки.

Сколько акционеров должно состоять в компании согласно тайскому законодательству?

В компании типа ThaiLimitedCompany минимальное количество акционеров зависит от типа деятельности предприятия. При стандартных видах деятельности минимальное допустимое число участников компании - 3 человека, при специальных, отдельно оговоренных в законодательстве случаях, – 7 человек.

Сколько директоров должно состоять в компании согласно тайскому законодательству?

Не существует подобных минимальных требований.

Как часто должны созываться собрания акционеров?

Как минимум, один раз в год.

Что произойдёт, если акционер не сможет присутствовать на собрании?

Акционер может назначать доверенное лицо в качестве своего представителя на собрании акционеров, в случае, если подобные действия не запрещены уставом компании.

Какой процент уставного капитала компании должен быть оплачен?

Минимальный размер оплаченного капитала составляет 25% от номинальной стоимости акций.

Могут ли акции быть оплачены имуществом?

Да, например, покупка земельного участка может быть зачтена, как оплата уставного капитала.

Каким образом можно передавать акции компании другим лицам?

Акции компании могут быть свободно переданы другим лицам по договору купли-продажи или совершением передаточной надписи на именном сертификате акций, если этого не запрещает устав компании. Акции могут быть унаследованы в законном порядке путем установление права наследства через суд.

Налогообложение

Какова ставка подоходного налога в Таиланде?

Подоходный налог для частных лиц взимается по прогрессивной шкале от 5% до 37% (в зависимости от размера дохода). Корпоративный подоходный налог взимается в размере от 20 до 30% от валовой прибыли (в зависимости от размера полученной прибыли и размера уставного капитала компании).

Когда происходит уплата подоходного налога?

Физическое лицо должно выплатить годовой подоходный налог не позднее 31 марта года, следующего за отчетным. Выплата полугодового подоходного налога необходима для лиц, имеющих определённый тип дохода, например, доход с арендной платы, гонораров, оказания строительных услуг, продажи товаров, и т.д. Полугодовой подоходный налог должен быть выплачен не позднее 30 сентября текущего года.

Когда юридическое лицо должно уплатить налог с прибыли?

Юридическое лицо должно выплатить полугодовой налог с прибыли компании не позднее 2 месяцев по истечении первого полугодия текущего отчетного периода, а годовой налог – не позднее 150 (ста пятидесяти) дней, считая с конца отчетного периода.

Облагаются ли платежи тайского юридического лица иностранному юридическому лицу какими-либо подоходными налогами согласно тайскому законодательству?

Да. Платежи, рассматриваются как доход иностранного юридического лица, не ведущего бизнес в Таиланде, обычно в форме платы за роялти, гонораров, процентных платежей, дивидендов, арендной платы, и облагаются подоходным налогом в размере 15%, за исключением дивидендов, для которых предусмотрена ставка 10%.

Каков налог на прибыль для иностранных юридических лиц, ведущих бизнес в Таиланде?

Для иностранных юридических лиц, ведущих бизнес в Таиланде, налог на корпоративную прибыль составляет от 20 до 30% от валовой прибыли и 10% на прибыль, полученную за пределами Королевства.

Существует ли в Таиланде особый налог на прирост капитала?

Нет. Прирост капитала облагается налогом так же, как и любая другая форма дохода.

Какова в Таиланде ставка НДС?

Для юридических лиц в настоящий момент ставка НДС составляет 7%. Для экспорта товаров ставка НДС составляет 0%.

Когда выплачивается НДС?

Плательщик НДС должен предоставить сведения об НДС и выплатить его в местное отделение налоговой службы в течение 15 дней с конца месяца, за который он платится.

Облагает ли правительство налогом акции, выданные работодателем сотруднику в качестве оплаты его труда?

Сотрудник, получивший акции, облагается персональным подоходным налогом на момент получения вышеупомянутых акций. Налогооблагаемый доход основывается на разнице между рыночной ценой вышеуказанных акций и их стоимости, объявленной работодателем на момент их выдачи сотруднику.

Разрешение на работу (workpermit)

Что такое workpermit?

Workpermit(разрешение на работу) – это документ, дающий иностранному физическому лицу право работать на территории Таиланда. Для иностранца, ведущего бизнес в Таиланде, разрешение на работу обязательно, так как подтверждает деловой характер его пребывания на территории королевства.

Разрешено ли иностранным лицам работать на территории Таиланда?

Да. Однако, подобное иностранное лицо, за исключением обладателя специального разрешения от Правительства, должно получить разрешение на работу, прежде чем трудоустраиваться в Таиланде.

В случае если иностранное лицо работает на территории Таиланда, но заработная плата выплачивается зарубежной материнской компанией, необходимо ли вышеуказанному лицу получить разрешение на трудоустройство?

Да. Разрешение на трудоустройство необходимо вне зависимости от того, откуда выплачивается заработная плата.

Разрешается ли иностранному лицу начать работать сразу же после подачи заявки на получения разрешения?

Нет, только после непосредственного получения разрешения.

Сколько требуется для получения разрешения?

Обычно около 2 – 3 недель.

Какой тип визы необходим иностранному лицу для работы в Таиланде?

Необходима бизнес-виза класса «non-immigrantB».

В течении  какого промежутка времени может иностранное лицо жить и работать в Таиланде?

Иностранное лицо может жить и работать в Таиланде до тех пор, насколько это ему позволяет действующая виза и разрешение на работу.

Какое минимальное соотношение между тайскими и иностранными сотрудниками в компании существует в Таиланде?

Минимальное допустимо законом соотношение составляет: 4 сотрудников-тайцев на 1 работающего  иностранца.

В случае если тайская компания желает пригласить иностранного специалиста для установки оборудования и инструктажа сотрудников по использованию этого оборудования в течение 1 – 2 недель, потребуется ли получение разрешения на работу для иностранного специалиста?

В случае выполнения необходимой и неотложной работы в течение периода менее 15 дней разрешение на работу не требуется. Однако необходимо уведомить соответствующие компетентные органы.

Визы и иммиграция

Что необходимо предпринять в случае утери или кражи паспорта?

Иностранное лицо, чей паспорт было украден или утерян после въезда в Королевство, должен предпринять следующие действия:

• Необходимо подать заявление в местное отделение полиции.
• Вышеуказанное заявление должно быть также подано в консульство страны, гражданином которой является владелец утерянного/украденного паспорта. Впоследствие оно потребуется как один из документов, сдающихся с целью получения нового паспорта или альтернативного удостоверения личности. В случае если на территории Королевства Таиланд не существует консульства или посольства страны гражданства вышеупомянутого лица, оно должно обратиться в Паспортный Отдел Министерства Иностранных Дел.

Новый паспорт или альтернативное удостоверение личности должно быть сдано в Иммиграционное Бюро с целью повторной выдачи визы совместно со следующими документами:

• Сертификат о потере паспорта из полицейского участка;
• Документ из посольства или консульства, сертифицирующий получение нового паспорта.

Какие инстанции регистрируют компании, выдают визы и разрешения на работу?

Регистрацией компаний занимается офис Государственного Регистратора в Администрации провинции. Разрешения на работу выдаются отделением Министерства труда. Визы выдаются консульствами или посольствами королевства Таиланд за пределами королевства. В России можно получить визы в Москве и Владивостоке.

Каков штраф за задержку в Таиланде дольше срока, разрешённого визой (overstay)?

 Согласно Статье 81 Иммиграционного Акта от 1979 года, иностранные лица, которые задерживаются в Таиланде дольше срока, разрешённого визой, и добровольно заявляют об этом в Иммиграционное Бюро, будут вынуждены выплатить штраф в размере 500 бат за каждый день, превышающий срок, разрешённый визой.

Как проходит процесс подачи заявки на получение неиммиграционной визы (non-immigrant“B”)?

Обычно неиммиграционная виза может быть получена в любом тайском посольстве или консульстве за пределами Таиланда. Подобная виза действительна в течение 90 дней.

Как следует подавать заявку на продление срока пребывания в стране иностранным пенсионерам, желающим провести свои пенсионные дни в Таиланде?

Подобное иностранное лицо должно подать заявку на получение неиммиграционной визы класса «O» в тайском посольстве или консульстве за границей до въезда в Королевство. Согласно законодательству, данная виза позволяет её владельцу находиться на территории страны в течение 90 дней. Иммиграционное Бюро может продлить срок пребывания вышеупомянутого иностранного лица в Таиланде вплоть до 1 (одного) года.

Каков должен быть минимальный возраст иностранного лица, подающего заявление на пенсионную визу?

50 лет.

Необходимо ли иностранному лицу заявлять о смене места своего пребывания?

Да. В случае перемены места пребывания иностранное лицо обязано проинформировать Иммиграционное Бюро Таиланда в течение 24 часов с момента переезда. Это может быть сделано по почте.

Можно ли подать заявление на продления срока пребывания в Таиланде по туристической визе?

Иностранное лицо должно подать заявление на получение туристической визы в тайское посольство или консульство прежде, чем въехать в Королевство. По факту въезда в страну, владельцу туристической визы разрешается находиться в течение 60 (шестидесяти) дней. Если иностранное лицо желает продолжить своё путешествие по стране, возможно продлить срок действия визы еще на 30 дней в иммиграционном бюро по месту нахождения.